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这可能是2018年最接地气的买房建议

2017-12-19      来源:真叫卢俊的地产观   浏览次数:621

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十九大中讲到了未来30年的宏观规划,对房地产而言是至关重要的信号。这里有两个重要时间点。

第一个,全面建成小康社会的2020年。

小康的关键看住房,预示了房地产的增量还可以保持3亿。到2020年,基本上中国房地产成交到达一个巅峰值。

第二个,基本实现现代化的2035年。

城镇化脚步不能停,要保持平均每年GDP增幅1.2的水平,在2035年,三四线房地产开发基本结束,也就意味着房地产从现在的增量开发,变成了存量开发。

为什么说2017年特殊呢?

2017年从1997年房地产房改那一年开始算,刚好20年。2017年到2035年差不多也接近20年,这刚好是一个中间转折点。房地产从高速增长高频波动,转变为平稳增长低频波动。

2018年的房价判断,无法从一个维度上简单考量,因此在明年会变得愈加艰难。

这里有几个维度:

1.供需结构

市场需求量不会有所减少,市场需求主力还是商品房。

2.土地环节

土地定向出让给国企背景开发商,商品房供应量很少。

3.看需求量

资格最宝贵,不是想不想买,而是能不能买。

4.外力介入

租售并举、大量的供应限价房或者共有产权房。

所以,2018年房价整体而言,不会跌

给三大群体的建议

第一类,刚需群体

恭喜你,拥有比钱更加宝贵的东西:资格。今年年底到明年,是一个比较好的买房时间点。因为市场相对比较冷淡,用户可以保持冷静,买一手房是比较划算的。

建议一步到位,因为未来我们不知道政策的关口会怎样,考虑学区等因素。能够买小三房就不要买大两房,能够买好位置就不要买差位置。

第二类,家庭资产保值群体

未来房产税征收的重点一定是那些拥有多套房的那群人。所以我不建议在单个城市拥有太多房子,最好不要超过3套。如果超过3套,考虑重新盘整家庭资产,或者换一个城市购买或者卖掉。

尽量选择一个好城市,房产配置的质量,不建议配置老破小,建议采用良性配置。时间上建议尽量选择2018年上半年配置好自己的家庭资产。

第三类,投资客

投资买房未来会严格把控。哪怕我们利用低杠杆买到一套房子,未来你想套现,一定是会通过税收的方式吞掉你大部分利润,所以你不一定会获得很好的报酬,还有政策打压的风险。所以建议这些朋友,要么做成家庭资产配置长期持有,要么早点出货。

在双十二的直播中,我们收到了2400多条有关房子的留言,整理出以下10个精选问题。

1.在一个陌生的城市,如何能买到性价比高的房子?

这里有几个判断供大家参考:

①城市政府的未来规划。比如重金建地铁,建地铁的方向可能是未来增值的核心方向。

②看开发商重点布局的位置。开发商愿意布局的位置是未来潜力较好的位置,特别是品牌开发商。

③看人口数据。房地产价格根据流入人口、外来人口的数据来定。如果一个城市有非常强劲的外来人口导入的话,那房价是没问题的。

2.两年以后,租赁房会很多,买房是不是更难了?

两年后,租房的会很多,这是“租售并举”带来的一个现象,中国的初次买房年龄往后延。

城市最底层的买房需求可能会被替代。

买房会不会越来越难需要辩证来看:

以前没得选择只能买房,现在有了更多选择,本质上买房变得更加多元化。未来买房有了替代品,有商品房、政府限价房,还有共有产权房。

所以并不能说买房越来越难。

3.任志强:一线城市房价十年翻一倍,三线翻两倍?

三线城市是不是更有投资价值?首先一线城市只有5个,三线城市数量较多。其次,三线城市房价整体会有一个较好的抬升,但城市不均衡发展也是特别明显的。所以在选择三线城市的时候,首先对这个城市要足够熟悉了解,其次需要判断城市未来的发展潜力。

4.现在持有两套房,今后房产税影响大吗?

持有两套房并不算多,对于大部分人来说,还是可以把房子当作一个资产的身份的,不用太恐慌。如果持有三套以上房子或者房子在两个城市以上的群体需要注意了,房产税征收的是非普通购房群体。

5.明年信贷政策会放松吗?

明年的信贷还是不会放松的。

今年信贷已经达到较高点,是现在基准利率的1.1倍。如果明年上半年经济发展趋势向好,会继续提升信贷比例。去年得知的消息,有很多银行已经停止放贷了,本质上是去库存去杠杆。

所以,在未来一年里,银行贷款还是非常严格的,要买房的朋友尽早买。

6.学区房值得入手吗?

有学区房需求,建议尽早配置,基本上在怀宝宝或者小孩子一岁之前就开始考虑。如果试图投资,不建议买学区房,因为学区房政策倾斜会很大,而且每年对不同人筛选的变化都不一样。

7.公寓房可以投资吗?

酒店式公寓本质上属于过渡性产品,它在政策上、法律上,某种程度上是违规的。如果某天政策打压下来是有风险的,特别是今年的一线城市,很多酒店式公寓被整治。作为投资品,房产置换周期较长,放在手里的时间也会很长。所以不建议投资。

8.杭州、南京等二线城市的底商或写字楼,值得投资吗?

现在一线城市还有大量的办公写字楼地产,待市场发掘升值,周期不稳定且操作复杂,更别说杭州、南京等二线城市,目前不是很容易把控。所以这一行虽然有投资空间,但是投资门槛较高,在当下的时间点,非业内人士不建议采取投资行为。

底商、办公楼它本质上需要一定的投资门槛,就是你需要懂这一行才有可能赚到一笔钱,如果你不懂,其实很容易吃亏的。

9.明年深圳周边的房价会不会跟随深圳的步伐?

深圳周边的房价已经起势好几年了,从前年的广州,去年的东莞,今年的惠州等。整个深圳的土地供应量是很少的,刚需客户越来越多地布置在深圳周边。这也非常符合城市群发展的一个模式,深圳未来与周边城市联动,例如地铁、公共交通道路的联动会越强。

10.三四线城市房价会跌吗?

从辩证的角度来看,分短期、长期两个阶段。

从短期看,有很多因素干扰房价波动。例如土地出让这一维度,三线城市在特定阶段会出让大量土地,导致在未来一两年内,商品供应量较大,房价出现向下走势。从长期看,房地产处于一个持续向好的阶段。所以对于三线城市,房价整体还是比较平稳,稳健上扬的。(来源:真叫卢俊的地产观)

 

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